【千葉県市川市】相続登記の義務化はいつまで？期限を過ぎた過料と空き家の3,000万円控除を徹底解説
相続登記の期限は、原則として「相続で不動産を取得したと知った日から3年以内」です。
2024年4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象です。
施行前から相続による取得を知っていた場合は、2027年3月31日までに登記する必要があります。
一方、2024年4月1日以降に相続による取得を知った場合は、その日から3年以内が期限です。
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
「実家の名義がまだ祖父のままかもしれない」「空き家をどうするか決められていない」と悩む市川市の方も多いのではないでしょうか。
登記の期限と、空き家を売ったときの3,000万円特別控除の期限は、どちらも2027年に節目を迎えます。
本記事では、相続登記の対象者の確認から、過料の考え方、控除の要件緩和、登記と売却の優先順位までを順に解説します。
ご自身の状況に当てはめながら、手続きの順番を整理してみてください。
出典：
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
期限に間に合うか不安な方へ。相続した市川市の空き家を売るなら、まず不動産会社2社の違いを比べてみませんか？
目次
相続登記の義務化、あなたの家は対象？──2024年4月からの制度をおさらい
相続登記の義務化は、所有者がわからない土地や建物が全国で増えたことを受けて始まった制度です。
登記簿から所有者を特定できないと、周辺の環境悪化や、売買・公共事業の妨げにつながるためです。
2024年4月1日から、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に、登記を申請することが義務になりました。
遺言によって不動産を取得した相続人や、遺産分割によって不動産を取得した相続人も、相続登記の申請義務の対象です。
ただし、相続人以外の人が遺贈によって不動産を取得した場合は、原則として今回の相続登記義務化の対象には含まれません。
なお、2024年4月1日より前に相続した不動産で登記が済んでいないものも対象です。施行前から相続による不動産の取得を知っていた場合は、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。一方、2024年4月1日以降に取得を知った場合は、その日から3年以内が申請期限です。
「何十年も前の相続だから関係ない」とは言えない点に注意が必要です。
出典：新潟地方法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」
次のチェックリストで、ご自身が対象に当てはまるかを確認してみましょう。
■ 相続登記の義務、対象かどうかのセルフチェック
- □ 不動産の名義が、亡くなった方のままになっている
- □ 相続（遺言・遺産分割を含む）で不動産を取得したと知ったが、まだ登記をしていない
- □ 相続が2024年4月1日より前だったが、登記をしないまま現在に至っている
- □ 相続人が複数いて、遺産分割の話し合いがまとまっていない
1つでも当てはまる場合は、登記の申請義務の対象となっている可能性があります。
具体的な期限や、過ぎた場合の扱いは、次の見出しで詳しく整理します。
登記の期限はいつまで？過ぎた場合の過料と猶予期間の考え方
登記の期限は、原則として「相続で不動産を取得したと知った日から3年以内」です。
2024年4月1日より前の相続については、猶予期限が2027年3月31日までと定められています。
期限を過ぎても、すぐに過料が決まるわけではありませんが、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
まずは期限の考え方を時系列で整理し、そのあとで過料の対象になる場合とならない場合の違いを見ていきましょう。
■ 期限の時系列
- 2024年4月1日：相続登記の申請義務化がスタート。施行前の相続も対象となる
- 2024年4月1日〜2027年3月31日：施行前から相続による不動産の取得を知っていた人に設けられた3年間の猶予期間
- 2024年4月1日以降に取得を知った場合：相続開始と不動産の取得を知った日から3年以内に申請
- 遺産分割が成立した場合：成立日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請
- 2027年3月31日：施行前から取得を知っていた場合の猶予期限
遺産分割がまとまらず3年以内に相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」を申し出ることで、基本的な申請義務を果たせます。
ただし、この申出だけでは遺産分割成立後の追加的な登記義務は履行できません。のちに遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。
正当な理由がないのに期限内に登記をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
過料は、登記官からの催告、裁判所への通知を経て、裁判所が要否と金額を判断する流れです。
一方で、法務省は「正当な理由」にあたる例として、次のようなケースを挙げています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍などの収集や相続人の把握に多くの時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲について、相続人の間で争いがある
- 申請義務を負う人が重い病気などで、手続きが難しい状況にある
- 配偶者などからの暴力被害により避難している
- 経済的に困窮し、登記申請の費用を負担できない
単に手続きを後回しにしていただけの場合は、これらの事情にはあたりません。
判断は個別の事情によって変わるため、心配な場合は法務局や司法書士に早めに相談してみましょう。
空き家の3,000万円特別控除、2027年12月まで延長＆要件緩和のポイント
空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、適用期限が2027年12月31日まで延長されています。
2024年1月1日以降の譲渡では、使いやすくなった点があります。
一方で、相続人の人数によっては控除額が小さくなるため、注意も必要です。
■ 2024年1月以降の主なポイント
| 比較項目 | 2023年12月31日以前の譲渡 | 2024年1月1日以降の譲渡 |
| 控除額の上限 | 1人あたり最高3,000万円 | 原則1人あたり最高3,000万円 |
| 相続人が3人以上の場合 | 1人あたり最高3,000万円 | 対象家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、1人あたり最高2,000万円 |
| 耐震改修 | 原則、譲渡時までに耐震基準を満たす必要がある | 一定の要件を満たせば、譲渡した年の翌年2月15日までの改修も対象 |
| 家屋の取り壊し | 原則、譲渡前に取り壊す必要がある | 一定の要件を満たせば、譲渡した年の翌年2月15日までの取り壊しも対象 |
| 特例の適用期限 | 当時の制度では2023年12月31日まで | 2027年12月31日まで延長 |
※2024年以降の改正内容を整理した比較です。個別の適用には、建築時期・利用状況・売却期限などの要件を満たす必要があります。
従来は、家屋を売却する場合は譲渡時までに耐震基準を満たす必要があり、取り壊す場合は譲渡前に取り壊す必要がありましたが、2024年1月以降は、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しが行われた場合も、特例の対象になります。
売り主にとっては、売る前に改修費用を負担しなくても、特例の利用を検討しやすくなる可能性があります。
特例を受けるには、昭和56年5月31日以前に建築された区分所有でない家屋であることなどが必要です。
また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、売却代金が1億円以下であることも求められます。
さらに、相続後に家屋や敷地等を事業・賃貸・居住に使用していないことや、親子・夫婦など特別な関係のある人への売却ではないことなど、複数の要件を満たす必要があります。
空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が相続開始の直前まで自宅に住んでいた場合だけでなく、老人ホームなどに入所していた場合にも、一定の条件を満たせば適用されます。
具体的には、要介護認定や要支援認定などを受けて一定の老人ホーム等に入所していた場合のほか、障害支援区分の認定を受けて一定の障害者支援施設等に入所していた場合も対象となり得ます。
また、入所後も家屋が被相続人の家財道具の保管などに使用され、事業・賃貸・他人の居住に使用されていないことなどが要件です。
なお、老人ホームなどへの入所者に関する適用対象の拡大は2019年4月1日以後の譲渡から適用されており、2024年の耐震改修・取り壊しに関する要件緩和とは区別して確認しましょう。
適用できるかどうかは個別の事情で変わるため、税務署や税理士への確認が欠かせません。
出典：
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の特例」
「登記」と「売却」、どちらを先にすべきか──後悔しないための判断軸
売却を考えている場合は、「相続登記を先に済ませ、そのうえで売却する」のが基本の順番です。
売却では買主へ名義を移すことになるため、その前に不動産を相続人の名義にしておく必要があります。
登記と売却の期限を並べて、早く来るほうから逆算して動くことが、後悔しないための判断軸です。
状況別の目安を整理してみましょう。
- 売却の意思が固まっている：相続登記を済ませてから売却活動に進みます。3,000万円特別控除を使う場合は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件です。
- 売却するか迷っている：まず相続登記で義務を果たし、そのあいだに査定などで売却と保有を比べます。
- 相続人が多く、遺産分割が難航している：相続人申告登記で期限内の義務を果たし、遺産分割が決まってから通常の相続登記に進みます。
■ 想定事例
※数字は説明用の試算です
市川市内にある昭和55年築の実家を、相続人1人が相続したケースを考えます。
相続登記を早めに済ませたうえで、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、2,800万円で売却したとします。
家屋の耐震性や利用状況など、空き家の3,000万円特別控除に必要なその他の要件も満たしているものとします。
取得費が不明なため、売却代金の5%（140万円）を概算取得費とし、仲介手数料などの譲渡費用を100万円とすると、譲渡所得は2,560万円です。
3,000万円特別控除を使えれば、譲渡所得が控除額の範囲に収まり、税額は生じない計算です。
控除を使えず、被相続人の取得時期を引き継いだ所有期間が長期譲渡所得の要件を満たす場合、所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率20.315%で計算すると、税額は約520万円になります。
ただし、家屋の建築時期や必要書類など、実際の適用条件によって結果は変わるため、事前の確認が欠かせません。
空き家を放置するリスクにも触れておきます。
管理が不十分な空き家は、自治体から勧告を受ける可能性があり、その場合は固定資産税などの住宅用地特例が外れて、税負担が増えることがあります。
対象は、従来の特定空家に加えて、2023年12月13日施行の法改正で加わった管理不全空家です。
どちらを先にするか迷う場合も、まずは登記と控除の期限を書き出して比べておくと安心です。
自分の空き家がいくらで売れるか、まずは無料査定で確認してみませんか？
出典：
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
静岡市「空き家の固定資産税・都市計画税」
市川市で相続空き家を売却する際の流れと相談先
市川市で相続した空き家を売る場合も、手続きの大きな流れは他の地域と変わりません。
一般的には、相続登記、査定と会社選び、媒介契約、売買契約、引渡し、確定申告の順で進めます。
売却前に相続登記を済ませる点は、先にお伝えしたとおりです。
3,000万円特別控除を使う場合は、確定申告が必要です。
また、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。
空き家の扱いに迷う段階では、市川市の街づくり部 空家対策課が相談窓口です。
市は千葉県宅地建物取引業協会市川支部や全日本不動産協会千葉県本部と相談業務協定を結び、専門家の助言を通じて所有者の自主的な解決を進める方針です。
売却を考える段階で不動産会社に相談するときは、次の3点が判断の軸になります。
- 実績を数字で示しているか：成約率や成約までの期間を公開しているかを確認します。算出条件は会社ごとに異なるため、対象期間や物件の範囲もあわせて見ておくと安心です。
- 売り方の選択肢と手取りの説明があるか：仲介と買取など複数の方法を提案し、売却後の手取り額まで試算してくれるかを確認します。
- 相続や空き家ならではの事情に対応できるか：名義変更前の相談や、老朽化した物件の売却など、個別の事情に応じて説明してくれるかを見ます。
売却時期に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は、仲介を中心に比べるのが一般的です。
期限が迫っている場合や早く現金化したい場合は、買取も候補に入れて比べます。
| 比較項目 | 不動産仲介 | 不動産買取 |
| 売却方法 | 不動産会社が買主を探す | 不動産会社などが直接買い取る |
| 売却価格 | 市場価格に近い価格で売れる可能性がある | 仲介より低くなる傾向がある |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある | 買取条件が合えば短期間で売却しやすい |
| 仲介手数料 | 原則として必要 | 買取会社との直接取引なら原則不要 |
| 老朽化した空き家 | 物件の状態によって買主探しに時間がかかる場合がある | 現況のまま買い取ってもらえる場合がある |
| 向いている人 | 時間をかけても高く売りたい人 | 早期売却や手間の軽減を重視する人 |
※一般的な傾向です。実際の価格・条件は物件や会社によって異なります。
市川市の不動産売却でおすすめの不動産会社2選
相続した空き家の売却では、実績を数字で確認できるか、売り方の選択肢と手取りの説明があるか、相続や空き家に対応できるかの3点で見比べるのがおすすめです。
各社の公式サイトに掲載されている情報をもとに、同じ基準で2社を紹介します。
| 比較項目 | 株式会社優和住宅 | 三井のリハウス 本八幡センター |
| 会社の特徴 | 市川市・船橋市・松戸市を中心とした地域密着型 | 全国規模で展開する不動産仲介サービス |
| 実績 | 依頼物件の75%を自社で成約と公表 | グループで全国売買仲介取引件数40年連続No.1と公表 |
| 売却までの期間 | 成約まで3か月以内の物件が最多 | 具体的な成約期間の記載なし |
| 査定・相談 | 相談・見積り無料 | AI査定・簡易査定・訪問査定 |
| 売却方法 | 希望に合わせた3つの売却プラン、買取にも対応 | 仲介を中心とした売却サービス |
| 相続・空き家への対応 | 相続・空き家の売却、現況買取に対応 | 相続不動産・空き家・空き地の売却に対応 |
| 特徴的なサービス | リフォーム対応、多様な広告媒体を活用 | 360°サポート、複数の査定方法 |
| 向いている人 | 地元密着型の会社に相談し、買取も検討したい人 | 全国規模の実績や売却後のサポートを重視する人 |
株式会社優和住宅
| 会社名 | 株式会社優和住宅 |
| 住所 | 〒272-0021 千葉県市川市八幡1-4-24 |
| 電話番号 | 047-335-6000 |
| 公式サイトURL | https://www.yu-wa.net/sale/ |
株式会社優和住宅は、1992年（平成4年）に創業し、市川市・船橋市・松戸市を中心に事業を行う不動産会社です。
購入や売却に加えて、リフォームまで手がけています。
売却では、相談・見積り・広告宣伝費が無料で、成約したときに報酬が発生する成果報酬型です。
「高く売りたい」「早く売りたい」「売却期限がある」という希望に合わせて、3つの売却プランを用意しています。
公式サイトによると、売却を依頼された物件の75%を自社で成約しており、成約までの期間は3か月以内が最も多いのが特徴です。
SUUMOやHOME’S、athomeへの広告出稿に加え、自社サイトやSNS、DM、店頭掲示も組み合わせて販売を進めます。
相続や空き家、離婚といった状況別の売却に加え、現況のまま引き渡せる買取にも対応しています。
地域に根ざした会社に任せて、買取も含めて売り方を比べたい方に向いた会社です。
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼株式会社優和住宅の公式ホームページはこちら
株式会社優和住宅の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社優和住宅の評判・口コミは？利用者の本音と“向いている人”を徹底解説
三井のリハウス 本八幡センター（三井不動産リアルティ株式会社）
| 屋号 | 三井のリハウス 本八幡センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒272-0023 千葉県市川市南八幡4-1-7 本八幡駅南ビル3F |
| 電話番号 | 0120-232-231 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/sell/ |
三井のリハウスは、三井不動産リアルティ株式会社が展開する不動産仲介サービスで、1975年に売買仲介業務を始めました。
公式サイトでは、三井不動産リアルティグループが1986年度から2025年度まで、40年連続で全国売買仲介取引件数No.1だと案内しています。
売却ではAI査定、簡易査定、訪問査定の3種類を用意しており、簡易査定は申込から2〜3日で結果が分かる点が特徴です。
引き渡し後のリスクにも備える「360°サポート」を掲げています。
取引後のアンケートで「奨めたい」と答えた人の割合は、97%（2025年11月〜2026年3月末）です。
1975年の売買仲介業務の開始以来、累計の取扱件数は100万件以上にのぼります。
買い替えや相続した物件、空き家・空き地、住宅ローンの残債がある売却などに対応しています。
全国規模の実績や、複数の査定方法を比べながら進めたい方に向いた会社です。
どちらを選ぶかは、重視する点によって変わります。
地元に密着し、買取も含めて相談したい場合は、優和住宅が候補になります。
全国規模の実績や、複数の査定方法、引き渡し後のサポートを重視する場合は、三井のリハウスが候補です。
なお、両社の数字は集計の対象や期間が異なるため、単純には比べられません。
気になる会社には、査定を依頼して、手取り額まで説明してもらうと比べやすくなります。
三井のリハウス 本八幡センターの口コミ評判記事はこちら！
▼三井のリハウス 本八幡センターの評判・口コミは？利用者の本音と“向いている人”を徹底解説
FAQ
相続登記の期限や、空き家の3,000万円特別控除について、よくある疑問をまとめました。
Q1. すでに相続から3年以上たっている場合は、どうなりますか？
A. 2024年4月1日より前に相続した不動産で、施行前からその取得を知っていた場合、申請期限は2027年3月31日です。
相続から3年以上経過していても、この期限までに申請すれば、原則として期限内の申請となります。
一方、2024年4月1日以降に不動産の取得を知った場合は、その日から3年以内が申請期限です。
期限までに登記をしない場合、正当な理由がなければ、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
まずは登記簿で名義を確認し、手続きに不安があれば法務局や司法書士に相談しましょう。
Q2. 空き家の3,000万円特別控除と相続登記は、どちらが先ですか？
A. 売却する場合は、相続登記を先に済ませるのが基本です。
売却では買主への名義変更が必要で、その前に相続人の名義にしておく必要があります。
控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、かつ2027年12月31日までの譲渡が対象です。
登記と売却の期限を並べて、早く来るほうから逆算すると安心です。
Q3. 遺産分割がまとまらず、3年以内に登記できない場合は？
A. 「相続人申告登記」を申し出ることで、期限内の申請義務を果たしたことになります。
ただし、この申出は簡易的な手続きで、のちに遺産分割が成立したときは、通常の相続登記が必要です。
遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請します。
Q4. 期限を過ぎると、必ず過料になりますか？
A. 期限を過ぎたからといって、必ず過料になるわけではありません。
登記官からの催告、裁判所への通知を経て、裁判所が過料の要否と金額を判断する流れです。
相続人が極めて多数の場合や、遺言の有効性が争われている場合など、正当な理由があれば、過料の対象とならない可能性があります。
ただし、手続きを後回しにしていただけの場合は、これらの事情にはあたりません。
不安を感じた時点で、早めに登記の準備を進めることをおすすめします。
まとめ
相続登記の期限は、原則として相続を知った日から3年以内で、2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日までです。
期限を過ぎると、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
本記事のポイントを整理します。
- 登記の期限：原則は相続を知った日から3年以内。施行前の相続は2027年3月31日まで
- 過料：正当な理由がなければ対象となる可能性あり。遺産分割が難航する場合は、相続人申告登記で期限内の義務を果たせる
- 3,000万円特別控除：2027年12月31日までの一定の譲渡が対象。譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しが行われた場合も対象になり得る。対象となる家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円
- 進め方：売却するなら相続登記が先。登記と売却の期限を並べて、早く来るほうから逆算する
空き家を売るなら、登記を先に済ませたうえで、控除の期限から逆算して動くことが、後悔を減らす近道です。
売却先で迷ったときは、複数の会社に査定を依頼し、売り方と手取り額の説明を比べてみましょう。
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