【2026年版】住宅ローン金利が上がる今、不動産の売り時はいつ？市川市の相場動向とあわせて解説
「不動産 売り時 金利上昇」と検索する方の多くは、日銀の利上げによって住宅ローン金利が上がり始めた今、自宅や土地を売るべきタイミングなのか気になっているのではないでしょうか。
結論からいえば、金利上昇は買主のローン負担を増やす要因になる一方、建築費の高騰による価格の下支えも指摘されており、「今が絶対の売り時」と一律に言い切れるものではありません。
そこで本記事では、日銀の金融政策や住宅ローン金利の動向を整理したうえで、市川市の相場動向とあわせて、後悔しない売却タイミングの考え方を第三者目線で解説していきます。
金利上昇の影響が気になる今、まずは現在の相場を知っておきませんか。市川市の売却相場とおすすめ不動産会社2選を、本文を読む前に先にご覧いただけます。
目次
2026年、住宅ローン金利はどうなっている？──日銀の金融政策とあわせておさらい
日本銀行は2024年3月のマイナス金利政策解除以降、段階的に利上げを進めており、2026年に入ってからもこの流れは続いています。
具体的には、2025年12月19日、日本銀行は無担保コールレートの誘導目標を0.5%程度から0.75%程度へ引き上げ、2026年6月16日にはさらに1.0%程度へ引き上げました。
続く2026年7月30〜31日の会合では、1.0%程度での据え置きが賛成多数（8対1）で決定されています。
これを受けて、金融機関でも住宅ローン金利の見直しが進んでいます。たとえば楽天銀行の公式サイトでは、2025年1月以降に借り入れた人向けの住宅ローンについて、変動金利の基準金利が2026年1月の年1.797％から、同年8月には年2.193％へ上昇しています。
また、全期間固定金利の「フラット35」についても金利は上昇傾向にあります。住宅金融支援機構の公式サイトでは、2026年9月時点で返済期間21年以上35年以下の金利は年3.46％〜5.69％、最頻金利は年3.46％となっています。
このように、変動金利・固定金利のいずれについても、2026年は前年までと比べて金利上昇の影響が表れています。
ただし、実際の適用金利は金融機関や借入条件、金利優遇の有無などによって異なるため、個別の金利水準は各金融機関の最新情報を確認する必要があります。
出典：楽天銀行「変動金利（固定特約付き）の金利推移」、楽天銀行「フラット35の金利推移」
今後については、年内にさらなる利上げが実施され、2027年頃には政策金利が1.5%程度まで上昇するとの見方がある一方、利上げのペースや幅は経済情勢次第で変わる可能性も考えられるでしょう。
将来の金利水準を断定的に予測することは難しいものの、少なくとも金利が上昇局面に入っていること自体は、複数の金融機関の動きからも確認できる事実といえるでしょう。
金利上昇は不動産価格・売却にどう影響する？
住宅ローン金利の上昇は、買主の月々の返済負担を増やす方向に働くため、需要が鈍化し価格の伸びが抑えられる可能性がある一方で、資材費や人件費の高騰による新築住宅価格の上昇が、中古住宅の価格を下支えする要因にもなっています。
たとえば同じ3,000万円を35年ローンで借りる場合でも、変動金利が1%上がるだけで毎月の返済額は数千円から1万円以上増えることがあり、買主が検討する物件価格の上限は実質的に下がりやすくなります。
その結果、これまでより高値の物件には手が届きにくいと感じる買主が増え、成約までの期間が延びたり、価格交渉が入りやすくなったりする可能性は否定できません。
一方で、新築住宅の建築コストが上昇を続けていることから、「新築より割安な中古を選びたい」という需要が下支えとなり、立地や条件のよい物件では価格が大きく崩れにくいとの見方もあります。
金利上昇局面では、次の2つの見方を押さえておくと状況を整理しやすくなります。
- 買い控えによる価格下落リスク
ローン負担の増加から買主が様子見に回り、成約までの期間が延びたり、値下げ交渉が入りやすくなったりする可能性があります。 - 今の高値圏で売る利点
地価や成約価格が上昇基調にある今のうちに売却できれば、買い控えが強まった場合よりも高値での成約を期待しやすくなります。
つまり金利上昇は、需要面ではマイナス、価格の下支え面ではプラスに働く可能性があり、どちらの影響が強く出るかは物件のエリアや価格帯によって異なると考えられます。
「売り時」を判断する5つの軸
「売り時」は金利の動きだけで決まるものではなく、相場・築年数・ライフイベント・税制など複数の要素を組み合わせて総合的に判断することが大切です。ここでは、売却のタイミングを考えるうえで押さえておきたい5つのポイントを整理します。
- 金利の動向
住宅ローン金利が低いほど買主の購入意欲は高まりやすく、逆に上昇局面では検討期間が長引く傾向があります。
- 相場の動向
地価や成約価格が上昇基調にあるタイミングは、売却価格を確保しやすい局面といえます。
- 築年数
木造住宅は築20年前後、鉄筋コンクリート造は築30年前後を境に価格の下落ペースが緩やかになる、あるいは評価方法が変わることが多く、売却価格に影響しやすいポイントです。
- ライフイベント
転勤や住み替え、相続、離婚など、売却の必要性が生じるタイミングは、市況以上に優先すべき事情になり得ます。
- 税制
マイホームを売った場合の3,000万円特別控除など、居住用財産の売却に関する税制上の特例は適用要件や期限があるため、該当の有無を早めに確認しておく必要があります。
参考：譲渡所得税についてはこちら
| 判断軸 | 売却を検討しやすい状況 | 待つ場合に確認したいこと | 主に確認する情報 |
| 金利の動向 | 金利上昇が続き、買主のローン負担増が懸念される | 今後の金利低下を待つメリットがあるか | 日銀の政策金利、住宅ローン金利 |
| 相場の動向 | 地価・成約価格が上昇基調にある | さらに価格上昇が続く根拠があるか | 地価公示、周辺の成約事例 |
| 築年数 | 築年数の経過による価格低下が気になる | 保有を続けることで資産価値がどう変わるか | 築年数、建物構造、建物状態 |
| ライフイベント | 転勤・住み替え・相続・離婚など売却理由が発生した | 市況を待てるだけの時間的余裕があるか | 転居時期、資金計画、相続予定 |
| 税制 | 利用できる特例や期限がある | 売却時期をずらすと特例の適用条件が変わらないか | 3,000万円特別控除などの適用要件 |
この5つの軸を照らし合わせたときに複数が重なるタイミングこそ、多くの人にとって納得感のある売り時になりやすいといえるでしょう。
市川市の不動産相場の現状──エリア特性を踏まえた売却戦略
国土交通省が公表した2026年（令和8年）の地価公示によると、市川市の住宅地は前年に比べて上昇しており、県内でも地価が高く上昇率の大きいエリアの一つに位置づけられています。
具体的に、市川市の住宅地の平均地価は1平方メートルあたり約30万6,668円で、前年比では3％台の上昇となっています。また、千葉県全体の住宅地の変動率も+4.6％で、市川市の+3.0％は県平均を下回るものの、住宅地の地価は引き続き上昇しています。
実際の中古マンションの取引価格を見ても、上昇傾向が確認できます。国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータをもとにした集計では、2026年1〜3月期の市川市の中古マンションの平均取引価格は3,854万円、平均㎡単価は56万円/㎡、取引件数は157件でした。
前年同期の平均取引価格3,338万円、平均㎡単価49万円/㎡と比べると、平均取引価格は約15％上昇しています。
ただし、平均取引価格は、その時期に売買された物件の広さや築年数、立地などの構成によって変動します。実際、市川市内でも2026年1〜3月期の平均㎡単価は、本八幡駅周辺で77万円/㎡、市川駅周辺で64万円/㎡、市川大野駅周辺では33万円/㎡と差があります。
そのため、市川市全体では地価・中古マンション価格ともに上昇傾向がみられるものの、個別物件が同じ割合で値上がりしているとは限りません。
エリアや駅からの距離、築年数、建物の状態などを踏まえ、実際の売却価格は複数の不動産会社への査定を通じて確認することが重要です。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、スムナラ「千葉県市川市の中古マンション相場データ｜2026年第1四半期時点」
売却を決めたら次にすべきこと──不動産会社選びのポイント
売却を決めたら、査定額の高さだけで依頼先を決めるのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や販売戦略まで比較したうえで選ぶことが重要です。金利が上昇局面にある今は、動くとしても早めに動いた方が結果的に有利になるケースもあるでしょう。
たとえば、今後の金利上昇が見込まれる段階で早めに売却活動を始め、金利が本格的に上昇する前に2〜3か月程度で成約したケースを想定します。
買主の住宅ローン負担が現在より軽く、購入意欲も比較的高い段階で売却できたことで、大幅な価格改定をせず、希望に近い条件で契約できたというケースです。
これはあくまで金利上昇前に売却した場合を想定した一例であり、実際の成約価格や売却期間は物件の立地・築年数・市場環境などによって異なります。
これはあくまで一般的な傾向を示す想定例であり、実際の成約条件は物件ごとに異なります。
反対に、様子見を続けているうちに金利が上がり買主の購入意欲が落ち着いてしまうと、当初想定していた価格での成約が難しくなることもあり得ます。
| 比較するポイント | 確認すべき内容 | 注意点 |
| 査定額 | いくらで売れると査定しているか | 金額の高さだけで選ばない |
| 査定額の根拠 | 周辺成約事例や地価、物件状態をどう反映したか | 根拠を具体的に説明できるか確認 |
| 販売戦略 | 広告方法、ターゲット、売出価格の設定方法 | 「とりあえず掲載する」だけでないか確認 |
| 売却までの見通し | 想定成約期間や価格変更の考え方 | 希望時期と戦略が合っているか確認 |
| 担当者の対応 | 説明のわかりやすさ、連絡頻度、提案力 | 長期間やり取りする相手として比較 |
| 売却方法 | 仲介・買取・買取保証などの選択肢 | 売却価格と売却スピードの希望に合うか確認 |
だからこそ、査定を依頼する段階では1社に絞らず、一括査定サービスなどを活用して2〜3社程度を比較し、査定額の根拠や販売活動の内容、担当者の対応まで含めて確認することがおすすめです。
市川市でおすすめの不動産売却会社2選
市川市で不動産売却を検討する際には、地域密着型の会社と全国規模のブランド力を持つ会社を比較することで、自分の売却ニーズに合った依頼先を選びやすくなります。ここでは共通の基準で2社を紹介します。
株式会社優和住宅
| 会社名 | 株式会社優和住宅 |
| 住所 | 〒272-0021 千葉県市川市八幡1-4-24 |
| 電話番号 | 047-335-6000 |
| 公式サイトURL | https://www.yu-wa.net/sale/ |
株式会社優和住宅は、千葉県市川市・本八幡エリアを中心に、創業から30年以上にわたって地域密着で不動産売却を手がけてきた会社です。
公式サイトでは年間1,012件以上の相談実績を掲げており、地域の情報や市況に詳しいスタッフによる売却サポートを強みとしています。
サービス面では、通常の仲介による売却プランに加え、同社が直接買主となる買取プラン、一定期間内に売却が決まらない場合に買い取る買取保証付き販売プランの3つを用意しており、売却時期や資金計画の事情に応じて選べる点が特徴です。
また、広告の適切性や見学の確保数、見学後のヒアリング内容を定期的に報告するなど、活動状況を可視化する姿勢を打ち出しています。公式サイトによると、依頼物件の75%が自社で成約し、そのうち約69%が3か月以内に成約しているとのことです。
相談・査定・広告宣伝費はすべて無料としており、初めて売却を検討する人でも相談しやすい体制が整っています。地域に根ざした担当者から具体的な提案を受けたい人や、売却期限を意識して売却方法を検討したい人に向いている会社といえるでしょう。
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼株式会社優和住宅の公式ホームページはこちら
株式会社優和住宅の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社優和住宅の評判・口コミは？利用者の本音と“向いている人”を徹底解説
三井のリハウス 本八幡センター
| 屋号 | 三井のリハウス 本八幡センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒272-0023 千葉県市川市南八幡4-1-7 本八幡駅南ビル3F |
| 電話番号 | 0120-232-231 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/sell/ |
三井のリハウス 本八幡センターは、三井不動産リアルティ株式会社が展開する全国規模の不動産仲介ブランドの一店舗で、JR・都営新宿線本八幡駅南口から徒歩1分の立地にあります。
市川、真間、市川南、南八幡、国府台など市川市内の広いエリアに対応しており、マンションや一戸建て、土地の売買に加え、相続不動産や空き家、事業用不動産の相談にも応じています。
同ブランドは設立から57年の実績を持ち、公式サイトによると全国売買仲介取扱件数で40年連続No.1、年間29万組以上の相談実績があるとされ、全国規模のネットワークと豊富な取引データを活かした査定・販売活動が強みです。
査定方法もAI査定・簡易査定・訪問査定の3種類から選べ、状況や希望に応じて査定方法を選択できます。
加えて、一定の条件を満たす物件を対象に、引渡し後に設備の故障や雨漏りなどの不具合が発生・判明した場合、所定の期間・上限額の範囲内で修理・補修費用を負担する「360°サポート」を用意しており、売却後の不安を軽減する仕組みも整っています。
全国規模のブランドの安心感を重視したい人や、相続・空き家など専門性の高い相談をしたい人に向いている会社です。
三井のリハウス 本八幡センターの口コミ評判記事はこちら！
▼三井のリハウス 本八幡センターの評判・口コミは？利用者の本音と“向いている人”を徹底解説
不動産の売り時と金利上昇に関するよくある質問
ここでは、金利上昇局面での不動産売却についてよく寄せられる疑問を3つ取り上げ、それぞれの考え方を整理します。個別の状況によって最適な判断は変わるため、あくまで検討の材料としてご覧ください。
変動金利と固定金利、売却の判断にどちらが影響しますか？
売却タイミングを考えるうえでは、買主側が変動金利を選ぶケースが多いことから、変動金利の動向がより大きく影響すると考えられます。
フラット35などの固定金利は既に上昇が先行して進んでいる一方、変動金利は上昇のペースが緩やかで、依然として固定金利より低い水準にあります。
買主の購入意欲は月々の返済額に直結する変動金利の動きに敏感に反応しやすいため、売却時期を検討する際は変動金利の引き上げ状況を注視しておくとよいでしょう。
金利が下がるまで待ってから売却すべきですか？
金利が下がるタイミングを正確に予測することは難しく、待つこと自体が必ずしも有利な結果につながるとは限りません。日銀の金融政策は経済情勢に応じて変わる可能性があり、当面は据え置きや追加利上げのどちらの可能性も残されています。
金利の先行きだけを判断材料にするのではなく、築年数やライフイベント、税制上の特例の期限なども含めて総合的に検討することをおすすめします。
市川市で売却を検討する場合、査定はいつ依頼すればよいですか？
売却するかどうか迷っている段階であっても、早めに複数社へ査定を依頼し、現時点での相場観を把握しておくことが望ましいといえます。査定はあくまで現状の相場を知るための第一歩であり、依頼した時点で必ず売却を進める必要はありません。
金利や地価の動向は変化するものであるため、定期的に相場を確認しておくと、実際に売却を決断すべきタイミングを見極めやすくなります。
まとめ｜金利上昇局面でも、複数の視点から総合的に判断を
住宅ローン金利が上昇局面にある今、不動産の売り時は「金利が上がっているから今すぐ売るべき」という単純な図式では判断できません。
日銀の利上げは買主のローン負担を増やす一方、建築費高騰による価格の下支えも指摘されており、影響の出方はエリアや物件条件によって異なります。
市川市では住宅地の公示地価が前年比で上昇しており、駅近エリアを中心に需要の強さがうかがえるものの、個々の物件の評価はあくまで査定を通じて確認する必要があります。
金利や相場だけでなく、築年数やライフイベント、税制上の特例の期限といった5つの軸を組み合わせて考えることが、後悔しない売却タイミングを見極める近道です。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、現時点での相場観と価格の根拠を比較するところから始めてみてはいかがでしょうか。
この記事を読んでいる人におすすめ
▼マンション売却相談センター（東京テアトル株式会社）の評判・口コミは？特徴とおすすめできる人を徹底解説【2026年最新版】
▼ポラスの仲介 本八幡営業所の評判・口コミは？利用者の本音と”向いている人”を徹底解説【2026年最新版】
▼野村不動産ソリューションズ株式会社 本八幡センターの評判・口コミは？利用者の本音と”向いている人”を徹底解説【2026年最新版】
